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土地市场"逆势"升温 12城卖地金额超300亿

发布时间: 2017-06-11 23:46

周期更替之际,是房企之间拉开差距的重要时机。大中型房企尤其注意拿地补仓,从而在未来实现规模上的超越。因此虽然房屋市场交易量在下滑,但企业的拿地动力反而十分充足。到今年第三季度,土地市场可能出现一定的降温。

6月8日下午,位于长沙岳麓区滨江片区的[2017]长土网018号地块被碧桂园竞得,总价12亿元,折合楼面地价8142元/平方米。尽管只有四家房企参与竞拍,但竞价次数仍然达到150轮,溢价率也达到150%。整个竞拍过程历时4个半小时。

这种“马拉松式”的土地竞拍,曾在去年下半年颇为常见。今年3月以来,虽然楼市调控风声鹤唳,热点城市住宅成交量大幅下跌,但土地市场似乎并未受到影响,供需两端皆旺盛。

根据中原地产统计,截至6月8日,今年全国卖地最多的50大城市合计卖地金额10909.6亿,同比上涨31.3%,其中有12个城市的卖地金额超过300亿。同期,25家大型房企拿地总金额超过6554亿,同比上涨58%。

分析人士指出,土地市场“逆势”上扬,一方面是由于土地供应放量,且价格相对不高;另一方面则是由于房企拿地补仓意愿强烈。但因土地市场往往表现出滞后性,预计到今年第三季度,土地市场的热潮可能会出现一定降温。

三线城市火热

据中原地产统计,截至6月8日,今年北京已实现土地出让金851亿元,位居全国各城市之首,同比涨幅达到142.8%。北京成交土地的平均楼面价达到18168元/平方米,同样为全国最高。

武汉以743亿元的土地出让金额紧随其后,杭州以511亿元位居第三。广州、南京、合肥、重庆的土地出让金额均在400亿到500亿之间。上海、苏州、郑州、天津、佛山的土地出让金额则在300亿到400亿之间。

上述12个城市中,杭州、南京、苏州、上海、郑州5地的土地出让金额低于去年同期,其余则高于去年同期。

最近一周来,二线城市的土地交易较为旺盛。南昌于6月7日出让了6宗商住用地,溢价率全部超过280%,最高的一宗达到357%。昆明在同日以74.77亿元的价格出让了一宗大体量地块,被万达获得。

真正“抢眼”的,当属部分三线城市。除佛山的土地交易价款突破300亿外,嘉兴、徐州、无锡的土地交易金额都超过200亿,甚至超过济南、南昌等二线城市。镇江、沧州、漳州、金华等东部三线城市的土地出让金额均超过120亿元,同比增幅超过100%。

中原地产还指出,从溢价率来看,扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市在热点城市中排名前十。

尽管大部分三线城市的土地出让金规模不及一二线城市,但考虑到这些城市的市场容量不大,其土地出让规模便显得十分可观。

今年4月6日,住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求商品住房库存消化周期12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

此后,热点城市便开始大量供地。加之很多城市设置了防止地价过高的措施,便吸引了企业的关注,从而形成了有效供应。

对于三线城市土地市场的火热,中原地产首席分析师张大伟认为,这是由于近期三线城市房地产市场热度高于一二线城市,对土地市场带来较大的刺激所致。国家统计局数据显示,今年4月,在70个大中城市中,唐山、蚌埠、宜昌成为新房价格环比涨幅最大的城市,涨幅分别为2.3%、2.2%和2.1%。三线城市全面占领当月房价涨幅榜。

补仓意愿仍强烈

在需求端,经过2016年(包括2017年前4个月)的大量去化,很多房企的库存告急,补仓需求强烈。

中原地产的统计显示,截至6月7日,今年已经有25家企业拿地超过百亿,其拿地总金额已经超过6554亿,同比2016年同期拿地最多的25家企业的总支出上涨了58%。其中,碧桂园、保利的拿地金额均超过600亿元,恒大、中海的拿地支出在521亿元。

从拿地面积来看,恒大以1638万平方米(规划建筑面积)的规模排名第一,碧桂园则达到1619万平方米。成为仅有的两家拿地面积超千万平方米的房企。

北京某上市房企负责人向21世纪经济报道表示,企业实际新增的土储规模,要大于上述数据。因为过去一年来,越来越多的企业通过并购重组,而非招拍挂的方式获取项目。

他还表示,周期更替之际,是房企之间拉开差距的重要时机。因此大中型房企尤其注意拿地补仓,从而在未来实现规模上的超越。

此外值得注意的是,在房地产开发运营中,有着“旺市卖房、淡季拿地”的传统,因此虽然房屋市场交易量在下滑,但企业的拿地动力反而十分充足。

国家统计局数据显示,今年4月单月,房地产开发企业的土地购置面积为1746万平方米,土地成交价款745亿元,环比3月分别增长24.0%和31.9%。可以看出,今年3月出现新一轮调控加码之后,房企在4月的拿地动作仍在持续增长。

张大伟认为,从趋势来看,由于大部分企业的补仓需求仍然强烈,未来房企对热点区域、优质属性地块的拼抢,依然会十分激烈。

 

但土地市场的这轮热潮能够持续多久,目前尚难判断。张大伟表示,当各地的整体供地规模、供地质量下降之时,土地市场将可能受此影响出现降温。

上述房企人士则认为,土地市场的变化往往比房屋市场滞后3-6个月,随着调控政策进一步发酵,商品房交易量料将继续下滑,并对土地市场带来影响。加之房企的资金成本提高、资金渠道收紧,到今年第三季度,土地市场热潮可能出现一定的降温。